06.05.2026
⚠️ Upozornění: Tento článek má výhradně informativní a edukativní charakter a nepředstavuje závaznou nabídku, výzvu k investování ani personalizované investiční doporučení. Uvedené výpočty a scénáře jsou modelové a vycházejí z průměrných tržních hodnot platných ke dni vydání textu.
Investiční byt na hypotéku v roce 2026? Pojďme si spočítat, proč už tato rovnice nedává smysl
Koupit byt, vzít si hypotéku a nechat nájemníka, aby ji splácel. Ještě před několika lety to byla funkční strategie, jak si zajistit pasivní příjem a ochránit peníze před inflací. V roce 2026 je ale realita trhu jiná. Vysoké ceny nemovitostí v kombinaci s aktuálními úrokovými sazbami tuto rovnici zcela rozbily.
Pokud dnes uvažujete o nákupu investičního bytu s využitím bankovního úvěru, čeká vás pravděpodobně negativní cashflow – bez ohledu na to, zda do nákupu vložíte vlastní hotovost, nebo budete ručit jinou nemovitostí. Pojďme se podívat na čistou matematiku.
Scénář 1: Klasický investiční byt (s 20% akontací)
Pro analýzu vezmeme standardní případ: průměrný dvoupokojový byt vhodný k pronájmu v krajském městě (např. Brno), jehož kupní cena je 5 500 000 Kč. Banka vyžaduje minimálně 20 % z vlastních zdrojů.
Matematika investice do bytu:
Položka |
Hodnota |
| Kupní cena bytu | 5 500 000 Kč |
| Vlastní zdroje (Akontace 20 %) | 1 100 000 Kč |
| Výše hypotéky (80 %) | 4 400 000 Kč |
| Měsíční splátka (orientačně při 5 % p.a.) | - 23 600 Kč |
| Reálný čistý tržní nájem | + 17 000 Kč |
| Měsíční bilance (Cashflow) | - 6 600 Kč |
Výsledek: Nejenže nájemník nepokryje splátku úvěru, ale každý měsíc musíte ze svého doplatit 6 600 Kč (téměř 80 000 Kč ročně), jen abyste banku uspokojili. K tomu nenesete žádný výnos ze svého vloženého milionu.
💡 TIP: Skryté náklady vlastnictví:
Počítejte s tím, že nájem nepůjde do kapsy čistý po celých 12 měsíců. Zhruba jeden měsíc v roce spolkne přirozená fluktuace nájemníků (byt je prázdný), provize makléřům za hledání nového nájemce, pojištění nebo nezbytná údržba a fond oprav. Vaše reálná roční ztráta se tak dále prohlubuje.
Scénář 2: Nákup bez vlastní hotovosti (Ručení jinou nemovitostí, tzv. páka)
Zkušení investoři často nechtějí vázat vlastní hotovost. Aby vyhověli limitům a nemuseli platit 20 % ze svého, ručí bance další (již vlastněnou) nemovitostí. Tím získají 100% financování a vlastní kapitál si chrání pro jiné příležitosti. Je to logická úvaha o ochraně likvidity, ale v současném prostředí má fatální dopad na cashflow.
Spočítejme si to na stejném bytu za 5 500 000 Kč. Z vlastního nedáte v danou chvíli ani korunu, hypotéka je ale na plnou částku.
Matematika 100% financování:
Položka |
Hodnota |
| Kupní cena bytu | 5 500 000 Kč |
| Vlastní zdroje (Akontace 0 %) | 0 Kč |
| Výše hypotéky (100 %) | 5 500 000 Kč |
| Měsíční splátka (orientačně při 5 % p.a.) | - 29 500 Kč |
| Reálný čistý tržní nájem | + 17 000 Kč |
| Měsíční bilance (Cashflow) | - 12 500 Kč |
Výsledek: Volnou hotovost sice máte stále k dispozici na jiné investice, ale tento konkrétní byt se stal černou dírou. Každý rok z vašeho celkového portfolia odsaje 150 000 Kč. Vaše ostatní investice nebo podnikání musí generovat obrovské výnosy jen proto, aby zaplatily ztrátu z tohoto bytu.
Scénář 3: Participace a pasivní výnos z portfolia
Z předchozích výpočtů jasně plyne, že nakupovat dnes nemovitost s dluhem úročeným 5 % nedává obchodní smysl.
Co kdybyste těch stejných 1 100 000 Kč (z prvního scénáře) nechali pracovat v již existujícím portfoliu zajištěných realitních projektů bez nutnosti vytvářet vlastní dluh?
Ve WIV Group se zaměřujeme na výkupy a zhodnocování nemovitostí s aktuální účetní hodnotou přes 891 milionů Kč. Investorům umožňujeme na tomto portfoliu participovat s fixním výnosem 8,2 % až 12 % ročně.
Matematika participace (modelově při 10 % p.a.):
|
Položka |
Hodnota |
| Vložený kapitál | 1 100 000 Kč |
| Váš dluh vůči bance | 0 Kč |
| Roční výnos (10 % p.a.) | 110 000 Kč |
| Měsíční pasivní příjem | + 9 166 Kč |
💡 TIP: Zajištění kapitálu Jak chránit vložené peníze? U investic od 1,5 milionu Kč je standardem prémiové zajištění ve formě přímé zástavy konkrétní nemovitosti z portfolia přímo na jméno klienta v katastru nemovitostí. Zadluženost celé skupiny (LTV) je navíc striktně držena pod hranicí 50 %.
Závěr: Emoce stranou, rozhodují čísla
Vlastnit investiční byt je z psychologického hlediska oblíbené – je to hmatatelný majetek. Pokud se na něj ale podíváme přísně racionální optikou a jazykem čísel, v současném prostředí z vás vlastnictví bytu na úvěr peníze systematicky vysává.
Alokace kapitálu do zajištěného portfolia nabízí pro sumy v řádu nižších jednotek milionů matematicky efektivnější a bezpečnější cestu, jak peníze chránit před inflací a tvořit skutečný zisk bez starostí o nájemníky.
Nenechte své peníze znehodnotit inflací a nedotujte ztrátové úvěry. Nechte si nezávazně spočítat, jaký reálný výnos by váš kapitál mohl generovat.
Chcete nezávazně spočítat výnos z vašeho kapitálu? Vyplňte formulář a my se Vám ozveme.