12.01.2026
⚠️ Důležité upozornění na úvod: Tento článek slouží pouze pro informační účely a nenahrazuje profesionální daňové poradenství. Každá investiční situace je unikátní. Pro finální výpočet daně vždy kontaktujte svého daňového poradce nebo účetní.
Březen se blíží a s ním i každoroční administrativa spojená s „růžovým formulářem“. Pokud jste v roce 2025 investovali, prodávali nemovitost nebo vám přišly výnosy z dluhopisů, zbystřete.
V roce 2026 platí několik pravidel, která byste měli znát, abyste zbytečně neplatili více, než musíte, nebo naopak neriskovali pokutu od finančního úřadu. Připravili jsme pro vás přehledný checklist.
1. Nemovitostní dluhopisy: Kdy máte „volno“ a kdy musíte přiznávat?
Pro většinu našich klientů máme dobrou zprávu. U našich dluhopisů zajištěných majetkem je situace pro fyzické osoby nepodnikatele velmi jednoduchá.
Úrokové výnosy (Kupóny): Zde za vás vše řešíme my jako emitent. Ze zákona musíme odvést 15% srážkovou daň ještě předtím, než vám peníze pošleme na účet.
Co to znamená pro vás: Částka, která vám cinkne na účtu, je už „čistá“. Do daňového přiznání ji neuvádíte (je to tzv. konečná daň).
Pozor, kdy daňové přiznání podat musíte (§ 10 ZDP): Pokud jste dluhopisy v roce 2025 prodali před jejich splatností jinému investorovi a realizovali jste zisk, musíte tento zisk zdanit, POKUD nesplňujete jednu z podmínek pro osvobození:
- Časový test: Drželi jste dluhopis déle než 3 roky.
- Hodnotový test: Váš celkový příjem (nikoliv zisk!) z prodeje všech cenných papírů v roce 2025 nepřesáhl 100 000 Kč.
2. Nemovitosti: Prodej a časové testy v roce 2026
Tady investoři chybují nejčastěji. Klíčové je datum, kdy jste nemovitost nabyli. Pro prodeje realizované v roce 2025 (které daníte teď v roce 2026) platí dvojí metr:
Nemovitosti koupené PŘED 1. 1. 2021: Platí časový test 5 let. Pokud jste nemovitost vlastnili déle, je zisk z prodeje od daně osvobozen.
Nemovitosti koupené PO 1. 1. 2021: Platí prodloužený časový test 10 let. Pokud jste prodali dříve, zisk musíte zdanit (sazbou 15 %, případně 23 % u vysokých příjmů).
💡 Tip: Výjimkou je osvobození z důvodu uspokojení vlastní bytové potřeby. Pokud peníze z prodeje použijete na své bydlení (do konce roku 2026), můžete být od daně osvobozeni i bez splnění časového testu. Zde ale doporučujeme konzultaci s poradcem – podmínky prokazování jsou přísné.
3. Zpětné odkupy
Mnoho klientů využívá naši službu zpětného odkupu nemovitosti, kdy od nich nakoupíme nemovitost, abychom jim uvolnili kapitál. Z pohledu daní se jedná o klasický prodej nemovitosti.
Pokud tedy někdo od vás v roce 2025 nakoupil nemovitost, kterou jste vlastnili krátce (nesplnili jste časový test 5/10 let), jedná se o příjem dle § 10, který musíte uvést do daňového přiznání.
4. Daň z nemovitých věcí vs. Daň z příjmu (častý omyl)
Daň z nemovitých věcí
Pokud jste v roce 2025 koupili nemovitost (byl proveden vklad do katastru), měli jste povinnost podat přiznání do 2. února 2026. Pokud jste to nestihli, podejte ho okamžitě – pokuta za pár dní zpoždění bývá prominuta nebo je minimální, ale neotálejte.
Daň z příjmů:
To je to, o čem píšeme výše (zisk z prodeje, nájmy). Termín pro podání je 1. dubna 2026 (papírově) nebo 1. května 2026 (elektronicky).
Shrnutí - přehledná tabulka
| Typ příjmu | Musím podávat daňové přiznání? |
|---|---|
| Výnos z dluhopisu WIV (úrok) | NE. (Daň 15 % sražena u zdroje) |
| Prodej dluhopisu se ziskem | ANO, pokud jste drželi < 3 roky a příjem > 100 tis. Kč. |
| Prodej nemovitosti (nabytí před 2021) | NE, pokud jste vlastnili > 5 let. |
| Prodej nemovitosti (nabytí po 2021) | NE, pokud jste vlastnili > 10 let. Jinak ANO. |
| Zpětný odkup nemovitosti | ANO, pokud není splněn časový test. |
Závěrem: Investice mají vydělávat, ne zatěžovat
Daně jsou sice nepříjemnou, ale nevyhnutelnou součástí investování. Rozdíl mezi úspěšným a průměrným investorem často není jen ve volbě aktiva, ale i v tom, že ten úspěšný zbytečně neplatí státu více, než ukládá zákon (např. díky využití časových testů).
Doufáme, že vám tento přehled pomohl zorientovat se v povinnostech pro rok 2026.
Chcete jít do hloubky? Pusťte si nás do uší
Článek jsme se snažili udržet stručný, ale daňová problematika má mnoho vrstev. Pokud řešíte složitější situace – například zda se vám vyplatí držet nemovitosti na fyzickou osobu nebo s.r.o., jak je to s DPH u novostaveb, nebo vás zajímají detaily o odpisech, máme pro vás řešení.
V našem Československém nemovitostním podcastu jsme vyzpovídali Stanislava Suchana, Daňaře roku, který téma rozebral do posledního šroubku.
Co se v rozhovoru dozvíte:
- Jak legálně optimalizovat daně z pronájmu na minimum.
- Kdy se vyplatí převést nemovitosti do holdingu.
- Na co si dát pozor při "flipování" nemovitostí.
👇 Pusťte si epizodu přímo zde.